裁判摘要：合同双方当事人签订《商品房买卖合同》和《回购协议》，“买方”的合同目的不是自用或投资，“卖方”的合同目的不是赚取销售房屋的利润，而是用“售房款”从事其他商业活动。且有“卖方”多次向“买方”支付利息，开具发票的时间晚于约定的产权过户时间，“买方”向“卖方”支付的价款多于用房屋单价乘以面积计算出的价款等不合常理的现象，可认定双方之间不是商品房买卖关系，而是民间借贷关系。
案情简介：2011年7月25日，张伦与六安华宇公司签订四份《商品房买卖合同》，约定张伦购买六安华宇公司的预售商品房，同日，双方签订《回购协议》约定六安华宇公司晚回购一个月多支付250万元。六安华宇公司多次向张伦支付利息，六安华宇公司开具发票的时间晚于《商品房买卖合同》约定的交房时间。
裁判原文节选【案号：最高院（2013）民一终字第144号】：本院认为，张伦与六安华宇公司之间就5000万元形成的是民间借贷关系。由于张伦与六安华宇公司没有就案涉5000万元签订书面的借款协议，本案诉讼中，从张伦处受让债权的张玉与六安华宇公司对上述5000万元的性质各执一词，但均未提供足以证明自己的主张或者足以反驳对方主张的证据，因此，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究《商品房买卖合同》与《回购协议》签订时合同当事人的真实意思，进而对合同当事人之间法律关系的性质作出判断。
首先，从张伦在2011年7月25日签订《商品房买卖合同》和《回购协议》的行为分析，张伦缔约的目的不是购买商品房。作为《商品房买卖合同》中的购买者，购买房屋的目的无非是自用或者投资，如果购房的目的是自用，则买方不会在缔约当日就签订回购合同，允诺售房一方将房屋回购；如果购房的目的是投资，则需要待所购房屋升值后售出，以赚取差价。但允许售房一方在一个月之内回购，则很难实现赚取差价的目的。在排除了购房自用和投资两种用途后，结合《回购协议》中关于六安华宇公司回购房屋的时间和价款的约定，可以证明张伦向六安华宇公司支付5000万元并非以购买案涉商品房为目的。
其次，从六安华宇公司缔约时的真实意思看，六安华宇公司并不否认其与张伦缔约的目的是尽快得到5000万元，以便用于参与金安出（2011）13号地块的竞拍活动。从《回购协议》的内容和六安华宇公司自己的陈述可以看出，六安华宇公司缔约的目的就是向张伦筹款参与竞拍，如果竞拍不成功，则马上回购所售房屋。如果竞拍成功，则可能因无力回购而舍弃案涉《商品房买卖合同》项下房屋。但在与张伦缔约时，双方并未强调后一结果。否则，难以解释其对《商品房买卖合同》项下房屋约定卖出，一个月后回购，则要增加250万元，第二个月回购，增加300万元。六安华宇公司将《回购协议》解释为只是为其单方设定回购的权利，是否回购，完全凭其意愿自主决定，而对于张伦来说，只有在六安华宇公司要求回购时进行配合的义务。本院认为，在双方没有明确约定的情况下，将《回购协议》解释为一方当事人只享有权利，而另一方当事人只承担义务的合同，显然不符合合同当事人双方的真实意思表示，亦违反民事活动自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。故对六安华宇公司的上述观点，本院不予采信。
第三，一审法院已经查明，在2011年8月24日，六安华宇公司向张伦汇款80万元、100万元、100万元，合计280万元。2011年9月26日，又向张伦汇款90万元、115万元、100万元，合计305万元，于2011年11月2日向张伦汇款280万元。上述汇款合计865万元。六安华宇公司称上述款项不是回购款，虽然符合其在诉讼中反复强调的因竞拍成功，其无力回购《商品房买卖合同》项下房屋的说法，但如果六安华宇公司既不回购房屋，又不欠张伦债务，则没有义务向买房人张伦付款。显然，六安华宇公司的主张与其向张伦汇款的行为自相矛盾。如果上述款项是用于偿还六安华宇公司于2011年8月2日向张伦所借的600万元款项，则很难解释该公司在双方没有约定利息的情况下，主动向张伦超额支付265万元的原因。相比较而言，本案中张玉关于上述款项为六安华宇公司向张伦支付的利息的陈述更具合理性。
第四，从六安华宇公司参与金安出（2011）13号地块竞拍取得成功后签订的《成交确认书》看，六安华宇公司竞拍成功后，需要交纳成交总价款5641万元，且要在《成交确认书》签订后30日内一次性付清。结合六安华宇公司先后两次从张伦处筹集5600万元的情况看，5600万元即是该公司用于参与竞拍并在竞拍成功后支付的购地总价款。民间借贷中当事人之间借款关系的形成，并非必须具备书面合同，只要双方就借贷问题形成合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。张伦与六安华宇公司签订的一系列协议及其所涉款项的数额、支付时间已经充分证明，在六安华宇公司与张伦之间存在借款的民事法律关系。
第五，从案涉《商品房买卖合同》本身看，张伦与六安华宇公司签订了四份《商品房买卖合同》，据上述四份合同记载，张伦购买华安城市画卷一号楼101、201、301、401室并办理了商品房备案登记手续。四份合同所涉房屋，既有住宅又有商铺，但单价均为每平方米6483元，与一般商品房交易习惯明显不同，该单价与7712平方米的总面积相乘，可以得出总价款为49996896元。但张伦付款时实际支付的数额是5000万元。在一般的商品房买卖合同中，买房人不会无故向售房人多支付款项。张伦与六安华宇公司在上述合同签订和履行中的做法，可以印证双方之间存在的并非真正商品房买卖合同关系。仅凭双方办理了商品房买卖备案登记手续和六安华宇公司为张伦开具部分发票的行为，并不能证明商品房买卖合同关系的真实性。从六安华宇公司为张伦开具发票的时间看，双方签订《商品房买卖合同》的时间是2011年7月25日，2011年7月28日，张伦向六安华宇公司汇款5000万元，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2012年5月30日，但六安华宇公司为张伦开具华安城市画卷201、301、401室的19张销售不动产统一发票的时间是2012年9月19日，远远晚于张伦的付款时间，且总金额为38430833元。因为没有销售不动产统一发票，就无法办理房屋产权登记，所以在商品房交易中，购房者在支付了购房款后长期拿不到发票，甚至到了交房日期仍然拿不到发票却不与开发商交涉是不合常理的。
综上所述，张伦与六安华宇公司签订《商品房买卖合同》与《回购协议》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。卖方取得资金用于竞拍土地，买方收取利息。双方订立《商品房买卖合同》的目的是为了担保债权的实现。
评析：买卖担保（让与担保）在实务中很常见，该判例准确、全面、深刻地分析了合同双方当事人之间是民间借贷关系（并隐含担保关系）还是商品房关系。本案认定双方之间是民间借贷关系，也就是认定了双方之间存在让与担保的法律关系，那么，让与担保是否有效呢？小编分析如下：
让与担保，是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的权利移转于债权人，在债务清偿后，标的物应返还债务人或第三人，于债务不履行时，担保权人可就该标的物优先受偿的权利。让与担保的构成要件通说认为有三：一是财产权的转移；二是财产权是为担保目的而转移；三是双方存在债权债务关系。
有些法院回避直接回答让与担保合同的效力【（2010）来民一初字第6号、（2011）桂民一终字第18号、（2014）苏商终字第0205号、（2010）苏商初字第0002号判决、最高院（2013）民二终字第33号判决】；有些法院直接以让与担保违反《物权法》禁止流质的规定为由认定让与担保无效【最高院（2013）民提字第135号】；有些法院认为让与担保没有违反法律的效力性禁止性规定，因而有效【江苏省南京市中级人民法院（2013）宁商初字第174号民事判决】。
那么，通过以上的法院的观点的分析，让与担保是有效呢还是无效呢？认为让与担保协议无效的最高院是全国法院系统里地位最高的，而认为让与担保有效的南京中院地位相对低得多，且两个判决都是2013年作出，时间上差不多，因而一般可以认为最高院的判例对案件的指导意义更大，让与担保协议应当无效。
附：
《物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
来源:合同效力实务研究
