裁判摘要：根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。

 

案情简介：2006年4月皓羽公司作为金华公司的委托代理人与苏金水订立X号合同与XX号合同，此后金华公司向苏金水之外的第三人出卖房屋并导致苏金水无法取得X号、XX号商铺。

 

裁判原文节选【案号：最高院(2012)民抗字第24号】根据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。2006年4月皓羽公司作为委托代理人与苏金水订立X号合同与XX号合同，法律后果上即为被代理人金华公司已与苏金水订立X号合同与XX号合同，此后金华公司向苏金水之外的第三人出卖房屋并导致苏金水无法取得X号、XX号商铺，苏金水即有权依据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定请求金华公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。而金华公司的相关申诉请求实质上系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者，本院不予支持。在金华公司另售商铺导致X号、XX号合同已无继续履行可能的情况下，二审法院依据苏金水的诉讼请求而判令解除X号、XX号合同并无不当。同时，二审酌情判决金华公司向苏金水承担购房款金额50%的赔偿责任，作为相关权利的有权处分人苏金水在再审中表示尊重二审该判决结果，故本院对该赔偿比例不予调整。

 

 

评析：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第八条的规定，房屋出卖人可能承担的责任是“返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任” 从合同法的角度来看，出卖人的违约责任已经远远超过无法取得房屋者损失的30%，这是不是说该司法解释违反了《合同法》（1999年）第114条的规定而无效？ 或者该司法解释被《合同法解释二》【法释〔2009〕5号】变更了？（也导致该司法解释不再适用）。小编认为，应该从特别法优于一般法的角度理解该问题，该司法解释现在仍然有效。从该司法解释的立法目的来看，其具有惩罚一房二卖等行为，保护购房者【此处的购房者相当一部分是《消费者权益保护法》概念上的“消费者”】的目的。如此理解，该规定就合情合理了。

附：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

 

《合同法》（1999）

第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

 

 

《合同法解释二》【法释〔2009〕5号】

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”

来源：合同效力实务研究